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Pertinenze e “prezzo-valore”: per la Cassazione la distanza non basta a escludere il vincolo pertinenziale
Con l’ordinanza n. 13553 del 10 maggio 2026, la Corte di Cassazione torna sul tema della pertinenzialità ai fini dell’imposta di registro, chiarendo che la distanza fisica tra il bene principale e quello accessorio non è, di per sé, sufficiente a escludere l’esistenza del vincolo pertinenziale.
La controversia riguardava l’acquisto di due terreni per un valore complessivo di 100.000 euro, rispetto ai quali le parti avevano richiesto l’applicazione del regime del cd. “prezzo-valore”, sostenendo che uno dei terreni costituisse pertinenza dell’abitazione principale dell’acquirente, pur trovandosi a circa 500 metri di distanza.
L’Agenzia delle Entrate aveva negato l’agevolazione, ritenendo che tale distanza escludesse la sussistenza di un collegamento stabile e funzionale con l’immobile principale. La pretesa erariale era stata confermata anche dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, secondo cui la mera volontà del proprietario non sarebbe sufficiente a configurare la pertinenzialità in ambito fiscale.
La Cassazione ha invece accolto il ricorso del contribuente, ribadendo che la nozione di pertinenza, in materia tributaria, deve essere ricavata dagli artt. 817 e 818 c.c. e richiede una valutazione concreta del rapporto funzionale tra i beni.
Secondo la Corte, ciò che rileva è l’esistenza di una destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale. In questa prospettiva, la distanza geografica rappresenta soltanto uno degli elementi da considerare e non può assumere valore decisivo se isolatamente valutata.
L’ordinanza sottolinea infatti che la verifica della pertinenzialità deve fondarsi su un accertamento complessivo della fattispecie, tenendo conto:
- della funzione concreta del bene;
- delle modalità di utilizzo;
- della complementarità funzionale;
- della volontà del proprietario, purché desumibile da elementi oggettivi;
- del rapporto economico-sociale tra i cespiti.
La Suprema Corte richiama inoltre il proprio orientamento più recente, già espresso in materia di ICI e IMU, secondo cui anche una significativa distanza spaziale può risultare compatibile con il vincolo pertinenziale ove emerga un’effettiva relazione funzionale tra i beni.
Particolarmente rilevante è il principio affermato dalla Corte secondo cui, in materia di imposta di registro, la qualificazione pertinenziale non può essere ancorata a criteri meramente formali o catastali, ma richiede un approccio sostanzialistico coerente con la disciplina civilistica.
La decisione assume rilievo pratico soprattutto nelle operazioni immobiliari aventi ad oggetto terreni, box, depositi o aree accessorie non immediatamente contigue all’abitazione principale, rispetto alle quali l’Amministrazione finanziaria tende frequentemente a valorizzare il solo dato spaziale.
In una prospettiva prudenziale, l’ordinanza conferma tuttavia che la pertinenzialità non può essere semplicemente dichiarata dalle parti nell’atto notarile, ma deve essere supportata da elementi concreti e oggettivamente verificabili idonei a dimostrare il collegamento funzionale tra i beni.
La Cassazione non esclude quindi che la distanza possa assumere rilievo, ma chiarisce che essa costituisce soltanto uno degli indici valutabili e non un elemento automaticamente ostativo all’applicazione del regime agevolato.